สมการพยากรณ์ผลตอบแทนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

บทคัดย่อ

งานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อสร้างสมการพยากรณ์ผลตอบแทนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เพื่อให้นักลงทุนและภาคเอกชนใช้เป็นแนวทางในการลงทุนสร้างผลตอบแทนให้ได้ตามเป้าหมาย เพื่อให้ภาครัฐสามารถนำไปเป็นข้อมูลในการควบคุมกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และเป็นเครื่องมือสร้างประโยชน์ตรงตามวัตถุประสงค์การก่อตั้งกองทุนรวม ขอบเขตของการศึกษาจะศึกษาเฉพาะกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กอง 1 ซึ่งจดทะเบียนต่อสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์เท่านั้น การวิจัยครั้งนี้ใช้แบบจำลองทางเศรษฐมิติในการสร้างสมการ (Econometric Models) วิเคราะห์ความสัมพันธ์ระหว่างตัวแปรต้น ได้แก่ ปัจจัยภายใน คือ ผลตอบแทนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในอดีต และปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค ได้แก่ (1) ราคาน้ำมันดิบตลาดโลก (2) อัตราดอกเบี้ยเงินฝากประจำ 12 เดือน (3) อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี (4) ดัชนีผลผลิตภาคอุตสาหกรรม (5) อัตราแลกเปลี่ยนเฉลี่ย 5 ธนาคารใหญ่ (บาทต่อดอลลาร์สหรัฐ) (6) อัตราเงินเฟ้อ (7) ดัชนีราคาตลาดหลักทรัพย์ (8) ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้าง (9) ดัชนีการลงทุนภาคเอกชน (10) อัตราดอกเบี้ยพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี (11) ราคาทองคำตลาดโลก และ (12) จำนวนนักท่องเที่ยวที่เข้ามาในประเทศไทย โดยมีตัวแปรตามคือ ผลตอบแทนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย สมการที่ได้ประกอบด้วยสมการพยากรณ์ผลตอบแทนรายกองทุน และมีการจัดกลุ่มสมการพยากรณ์ผลตอบแทนตามหมวดหมู่ 5 ประเภทธุรกิจที่กองทุนไปลงทุน คือ (1) ที่พักอาศัย (Residential) (2) อาคารสำนักงาน (Office Building) (3) ศูนย์การค้า (Plaza) (4) โรงงานอุตสาหกรรมหรือโกดัง (Industrial or Warehouse) และ (5) สนามบิน (Airport) ประโยชน์ที่ได้รับเพื่อให้ภาครัฐ นักลงทุนภาคอสังหาริมทรัพย์ และประชาชนสามารถทราบปัจจัยที่เป็นตัวกำหนดผลตอบแทน และสามารถใช้สมการคาดการณ์ผลตอบแทนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ได้ล่วงหน้า

Forecasting Models for the Return on Thai Property Funds

The objective of this research is to predict the return on each major fund and the overall return on Thai property funds. This was to allow investors and the private sector can to use the model as guideline in investing for their targeted return. and the government to control Thai property funds to ensure they are managed in accordance with their goals. The research was limited to the Thai Property Funds Public Offering (PR) which is legally registered with the Securities and Exchange Commission. The Econometric Model to create models for each fund and for funds generally to analyse the relationships between the independent variables of past performance of each property fund and macroeconomic factors. The macroeconomic factors include the (1) world oil price, (2) 12 month fixed deposit interest rate, (3) minimum loan rate (MLR), (4) construction price index, (5) investment index from private sector, (6) return from 10 year government bond, (7) manufacturer production index (MPI), (8) average exchange rate THB/USD from the top 5 commercial banks (9) Inflation rate, (10) Stock Exchange of Thailand (SET) index, (11) world gold price, and (12) number of tourists coming to Thailand. The researcher analyzed and forecasted the return on each property fund and grouped them according to their major investments into (1) residential, (2) office building, (3) plaza (4) industrial or warehouse, and (5) airport.