มาตรการทางกฎหมายในการบริหารจัดการนิติบุคคลอาคารชุด

บทคัดย่อ

งานวิจัยนี้ มีวัตถุประสงค์ 1. เพื่อศึกษาความเป็นมา ความหมาย การบริหารจัดการ และแนวคิดเกี่ยวกับอาคารชุด 2. ศึกษามาตรการทางกฎหมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการนิติบุคคลอาคารชุดตามกฎหมายไทยและกฎหมายต่างประเทศ ได้แก่ ประเทศฝรั่งเศส ประเทศสิงคโปร์ และประเทศญี่ปุ่น 3. วิเคราะห์ปัญหาเกี่ยวกับมาตรการทางกฎหมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการนิติบุคคลอาคารชุดตามกฎหมายไทย และ 4. เพื่อศึกษาแนวทางแก้ไขปัญหาการบริหารจัดการนิติบุคคลอาคารชุด สำหรับการปรับปรุงแก้ไขพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 และข้อเสนอแนะ เป็นการวิจัยแบบเชิงคุณภาพ โดยการศึกษาค้นคว้าจากเอกสารต่าง ๆ อาทิหนังสือ ตำรา เอกสาร บทความ รายงานการวิจัย ประมวลกฎหมาย คำพิพากษาของศาล วิทยานิพนธ์ รายงานวิจัย ข้อมูลทางสื่ออิเล็กทรอนิกส์ และเครือข่ายอินเตอร์เน็ต และบทบัญญัติของกฎหมายที่เกี่ยวข้อง แล้วนำข้อมูลที่รวบรวมได้จากเอกสารต่าง ๆ
ที่เกี่ยวข้องมาวิเคราะห์ในเชิงเนื้อหา ผลการศึกษาพบว่า 1) ประเทศไทยได้นำเอากฎหมายอาคารชุดของประเทศฝรั่งเศสมาเป็นแนวทางในการร่างพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งหลักกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดแบ่งออกเป็นกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล
และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง 2) กฎหมายอาคารชุดของฝรั่งเศส สิงคโปร์ และญี่ปุ่น มีการปรับปรุงแก้ไขให้ทันสมัยตลอดเวลา
โดยนำเทคโนโลยีเข้ามาใช้การบริหารจัดการ 3) การจัดเก็บค่าส่วนกลางไม่เป็นธรรม และการบังคับชำระหนี้ค่าส่วนกลางและเงินกองทุนนิติบุคคลอาคารชุดมีบุริมสิทธิไม่ครอบคลุมถึงค่าใช้จ่ายตามมาตรา 40 ด้วย และหากผู้จัดการเพิกเฉยไม่จดทะเบียนบุริมสิทธิในห้องชุดก่อนมีการขายทอดตลาดก่อให้เกิดความเสียหาย ก็ไม่มีบทลงโทษแต่อย่างใด ค่าปรับเงินเพิ่มกรณีชำระค่าส่วนกลางล่าช้ามีอัตราที่สูงเกินไป ทำให้เจ้าของร่วมไม่ยอมชำระค่าส่วนกลางและเงินเพิ่ม กลายเป็นปัญหาเรื้อรังตามมา และไม่มีบทบัญญัติใดที่เป็นแรงจูงใจให้ชำระค่าส่วนกลางภายในกำหนด เจ้าของร่วมไม่เข้าร่วมประชุมทำให้ไม่ครบองค์ประชุม และมีจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมไม่เพียงพอต่อการลงมติ และ 4) ควรแก้ไขกฎหมายกรณีเจ้าของร่วมค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 40 ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีบุริมสิทธิเช่นเดียวกับมาตรา 18 และลดอัตราค่าปรับเงินเพิ่มลง กำหนดโทษผู้จัดการนิติบุคคลกรณีละเลยต่อหน้าที่ รวมถึงนำเทคโนโลยีมาใช้ในการประชุมเจ้าของร่วมและการลงคะแนนเสียงในมติต่าง ๆ